ドバイ不動産の家賃収入、確定申告はどうする？
ドバイ不動産の家賃収入がある日本居住者は、原則として日本で確定申告（不動産所得）が必要です。収入から必要経費（管理費・修繕費・減価償却など）を差し引いて所得を計算します。
不動産所得の計算と必要経費
不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算します。必要経費には、管理費（サービスチャージ）・修繕費・損害保険料・借入金の支払利子・減価償却費などが含まれ得ます。何が経費になるか、按分の要否などは個別事情によります。
為替の換算
外貨建ての収入・経費は、原則としてその年の為替レートで円換算して計算します。換算方法は継続して適用し、根拠資料（送金明細・レート等）を保存しておくことが実務上重要です。
【重要】国外中古建物の減価償却・損益通算規制（2021年〜）
かつては「国外の中古不動産の短い耐用年数による大きな減価償却費で会計上の赤字をつくり、給与所得等と損益通算して節税する」スキームがありました。しかし令和3年（2021年）分以後、個人が国外の中古建物の貸付けで生じた不動産所得の損失のうち、簡便法等による減価償却費に相当する部分は、給与など他の所得と損益通算できない（生じなかったものとみなす）こととされました（租税特別措置法第41条の4の3）。
対象は“中古建物”。オフプラン（新築）との書き分け
この規制の対象は「国外の“中古”建物」です。ドバイで主流のオフプラン（新築）は、通常この規制の直接の対象外と考えられます。一方、中古ヴィラ等を取得・運用する場合は対象になり得るため注意が必要です。また本規制は個人のみが対象で、法人は対象外です（法人には別途CFC等の論点があります）。
無申告のリスク
国外の所得であっても、申告漏れ・無申告は加算税・延滞税等の対象になり得ます。海外送金や国外財産は当局が把握する仕組みもあるため、適正な申告が重要です。
出典・参考
- 国税庁タックスアンサー No.1370（不動産所得）
- 租税特別措置法第41条の4の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）
※ タックスアンサー番号・条文は変更され得ます。最新の内容は国税庁・UAE FTA等の一次情報および専門家にてご確認ください。
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よくあるご質問
家賃収入が少額でも申告は必要ですか？
為替はどう換算しますか？
本記事は2026年時点の一般的な情報提供であり、個別の税務・法務アドバイスではありません。税制・実務は改正され得るため、結論はお客様の状況によって異なります。最新かつ個別の判断は、必ず専門家・税務署にご相談ください。